铁建城露台房交付确实能提升购房客户预期

  2025年开始，努力搬砖日子，踩盘工作继续。提前告知，城语这里的踩盘工作，会把楼盘当前的在售情况及细节梳理出来，以供看官老爷们了解楼市情况，让感兴趣的购房客户先一步了解楼盘信息，更是城语自我监督提升销售工作的服务细节及态度

  年底，铁建城悦墅迎来第一次交付，城语实地了解了悦墅的现状，在此梳理个人对悦墅露台房的看法，供感兴趣的购房客户参考。

  铁建城·悦墅组团位于项目北区的车水路东南侧，组团总用地面积约2.25万方，总建筑面积约13.09万方，其中住宅约9.2万方，商业约0.48万方，车库约2.4万方。

  组团共有6栋住宅，全部为2T4户高层，总规划720户，停车位773个，⻋位⽐1:1.07。从效果图能清晰地看出，6栋住宅沿车水路一字排布，朝向为东南-西北朝向。

  6栋住宅情况，1/4/5/6#楼地上总层⾼32层，2/3#楼地上总层⾼29层。6栋住宅户型布局相同，大户型142平朝西北方向，正好得到南郊公园与阿哈湖湿地公园景观；112户型朝东南方向，这里紧靠的山体会打造山体公园，能作为楼栋的景观视野补充。

  补充铁建城·悦墅组团信息，悦墅位于铁建城大盘的北侧，项目名称为车水路GD（21）007号地块项目，悦墅是推广名。

  目前，悦墅组团主要在售1-5#楼，户型面积112/142平，其中1/3/4#栋房源不多，2/5#栋可选房源充足。

  悦墅在售价格9500-11500元每平，政策有可赠送车位，露台交付种有绿植。

  在售交付时间，1-4#栋为现房，交付时间2024年12月31日；5#栋2025年9月底交付。交付标准为毛坯，赠送露台面积25-42平，物业是铁建城物业，物业费2.8元每平。

  备注，这里房源价格仅供参考，具体房源实际价格会因为朝向、楼层、露台位置、露台赠送面积等差异较大。

  自2023年9月14日以来，铁建城悦墅一期已有5栋住宅下了预售许可证，共计房源596套，销售备案357套，去化率59.90%；

  备注：数据统计来源于筑房网，统计时间截至2024年12月30日，该数据无法反馈楼盘实时销售情况，部分销售数据或存在备案延迟的情况。

  此次悦墅组团交付的1-4#栋楼，确实呈现了组团的最大亮点，“第四代”露台房生态住宅。

  站在车水路可以直观的目睹，悦墅楼栋的露台已经完整呈现，并且是带着绿植呈现的，一眼望去，确实有一种“空中庭院”的感觉，甚至充满了诱惑力。

  从楼栋外观看去，露台房的视觉上的冲击感很强，露台悬空依附在每件屋子外，瞬间有一种充满诗意的向往。

  这正是“第四代”住宅带来的直观价值，与传统的住宅类型比较，“四代”露台住宅能满足居家的同时，还能有自己的一方天地，露台庭院不仅是休闲之所，更是一种现实的和精神追求的满足感。

  因为，“露台房”在营销之处，就提前给购房客户构建了“现实”和“理想”的生活。现实的一面，露台能实现大赠送，实现大露台，实现种花种草等的实际需求。

  更为理想的一面，露台能满足房子拥有独立的空间，露台是空中庭院，露台能拥有“墅”级居住感，露台是精神自由的自留地等。

  所以，结合本节内容的分析来看，悦墅的露台房确实做到了，并且呈现的感觉还是很不错的。

  此次悦墅交付，完全呈现了露台房的全部情况，最明显的弊端，是露台太过于密集了，真的是密集。密集的原因如下：

  其一是2T4户设计的先天弊端：悦墅“四代”住宅全部是2T4户设计，T4意味着每层有4户，那露台相应的就有4个，这样直观的弊端是露台过于密集。

  目前，“四代”住宅在市场上有2T2户、2T3户、2T4户设计，露台呈现情况自然是梯户比越高，露台越密集。

  悦墅组团是2T4户设计，那呈现的露台直观感与低梯户比“四代”住宅比较，观感肯定不那么的好。

  其二是一字型排布带来的弊端：悦墅组团住宅是一字型排布，这样的楼栋布局真的不利于露台房露台的展示。

  住宅楼栋一字排开，使得楼栋的露台呈现较为密集，加上楼栋间距较窄，楼栋呈现就像一面墙，露台密集的挂在墙上，陡增密集恐惧症。

  这是悦墅“四代”住宅露台房直接呈现和直观体验，因为梯户比和组团地形空间的限制，无法规避楼栋布局带来的视觉弊端。

  另外，悦墅组团的露台呈现，还充分暴露了露台私密性不足的缺点。悦墅露台呈现是逐次分布，每个3层一个循环，这样的好处是给予了每个露台都有足够的挑空，空间环境和视野更加开阔。

  但暴露的缺点是，露台呈现像一个“大步梯”，更高一户的露台可以俯瞰下层的露台空间，这样低一层的露台空间环境，以及露台生活直接展示在别家面前，“生活”有一种被“直播”感。

  目前，“四代”露台房设计，如何保障露台的私密性是一个很大的难题，特别是“高梯户比”露台房。

  这里简单补充悦墅露台房户型设计的不足，悦墅2T4户设计，没办法避免的会造成个别户型室内私密不足。

  如，有户型露台紧邻次卧，会对次卧造成干扰；有户型临近主卧，会对主卧卫生间，主卧私密性带来干扰。

  有户型露台位于脱离公区的卧室外侧，露台没做到与公区融合，露台没有独立的通道，到达露台需要从次卧通行，进而影响了次卧的使用和露台的便利性等。

  关于户型本身露台布局与设计的不足，城语以前有过详细分析，这里就不再多唠叨了，悦墅样板间和户型都有细节体现。

  本节内容总结，结合实际分析，悦墅“四代”露台房的诸多弊端，是产品本身设计没办法避免的，这也是组团的产品定位所导致的。

  悦墅“四代”住宅露台房的优点和缺点，在项目定位之初就已经确定了，目前项目呈现的情况，只是把产品的细节无保留的完全的呈现出来。

  城语这里先说悦墅组团的产品定位，悦墅之所以是“四代”住宅，城语猜测是铁建城大盘为做出产品差异化原因。

  大盘产品差异化很重要，如铁建城这一个项目，不同组团（或几个组团）的产品定位是有差异的，不然产品和营销会千篇一律的讲同一个故事，那项目的产品营销和会很不好做。

  再有，产品定位差异化，也能补齐项目的面积区间、价格的范围空缺，提升不同地块的价值利用效率。

  悦墅组团的产品是2T4户 ＋ 露台房设计，2T4户确实不是露台房的最优设计，结合悦墅组团的产品情况和市场同类型产品比较，露台房最优的设计应该是2T2户和2T3户。

  悦墅组团之所以没有做T2、T3选择，城语猜测根本原因还是组团地块条件不够优。还有如果做了T2、T3露台房，那价格势必推提高，也会有项目的产品价格打架。再有旁边的国际城于是已经有了T2、T3的产品，这种近距离自家产品竞争是没有必要的。

  悦墅2T4户的设计，在补齐项目产品类型的同时，也能满足产品的溢价空间，并且产品的利润空间应该还不错。

  如何看待利润空间呢？悦墅在开盘之初，输出信息是露台不带绿植的，后来房企通过调研后选择露台“精装”交付。

  悦墅会选择精装交付，因为在销售定价的时候，露台“精装”成本就已经算进去了，在房价基本不变的情况下，选择“精装”交付说明利润空间还是可以的（前期想省），至少是有的。

  悦墅选择露台“精装”交付，一方面体现了房企的让利（实际成本已算进去，也算让利操作），购房客户觉得更划算；另一面是有利于提升项目的外立面审美颜值，也给购房客户提供了一个装修参考。

  上文分析了悦墅组团的优点和缺点，也是因为项目的两面性都很强，导致购房客户对悦墅的看法充满争议。

  认可悦墅：认可和接受悦墅的购房客户，觉得悦墅的露台房能满足自己对“露台房”的预期和实际需求。

  悦墅的“四代”住宅，价格确实不算贵，至少在主城区来说，目前可选的露台房不算多，铁建城是一个还算不错的选择。

  另外，悦墅能满足预算比较有限的需求群体对露台房的追求，大赠送性价比能满足，真实的露台空间能满足，露台带来的独立自由空间能满足等。

  不接受悦墅：有购房客户认为，悦墅的“露台房”实在是太刚了，2T4户的设计是刚需的楼栋外面挂了露台，仅是满足房企做产品差异和溢价的结果。

  这样的看法没错，2T4户的“露台房”确实暴雷缺点很多，细节体验和呈现感远没有2T3、2T2户同来产品要好。

  但落到现实，悦墅产品的2T4户，也把产品的价格拉下来了，产品的普适性满足了预算相对有限的购房群体。

  提升了预期：悦墅确实有明显的优点，悦墅也有确切的缺点，正是这种优缺点都很强的产品，才能在某些特定的程度上提升购房客户的预期。

  有的购房客户觉得悦墅不好，缺点终究是产品最大的抗性。但这部分客户，离开了悦墅发展市场上没有这样的产品，或者是传统的产品看不上了。

  悦墅这样的商品市场上确实不多，更好的要么是贵了，类似的“四代”纯度不够。而传统产品呢，没有露台，没有满足种花种草的大空间，没有“精神”追求的空置庭院。

  城语和铁建城同行交流，说到悦墅有的购房客户看不上悦墅，但回去了传统类型的住宅也看不上了。根本原因还是悦墅产品提升了购房客户的心理预期。

  结合以上文字，相信看官老爷们都已看到悦墅组团的情况，现悦墅交付，产品的优点和缺点都摆在了明面上。

  悦墅组团推售至今，去化率刚过半，并且产品的去化都不算很及时，需要一些时间，需要购房客户去对比，需要购房客户去接受产品不足。

  城语为什么多次强调产品不足，因为“四代”住宅在市场上还算一个新产品，与传统类型住宅比较，“四代”住宅市场占比不算高，“四代”住宅的二手房竞争情况，需要交给时间来验证。

  最后回答悦墅值不值的问题，如果您确实需要一个露台房，也能接受悦墅的不足，又能接受“四代”住宅未来的不确定性，那么悦墅确实是一个不错的选择参考。

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