高新CID书包房能保住原价吗？西安四代住宅业主封露台｜房哥问答413期

  问答不间断，房哥周五见，中午12点，直播间开门，仁村书包房如何保住原价？西安四代住宅封露台算违建吗？中午聊聊。

  答：首先说结论，在当下市场下行的阶段卖房，由于房多人少，外加当年买的价格不低，算上利息，税费，中介费，增值税等成本，跌破发行价的概率是很大的。

  以31小、11初为圆心，学区房的范围有碧桂园云墅、中天未来印、中海学仕里、中建悦庐、招商云墨、越秀铁建樽樾等，学区房的数量至少6000套以上，目前能交易的是中海和碧桂园。

  12月底，碧桂园首套成交，单价28694元/㎡，140㎡三室，总价约404万，房子不满二，业主包5.3%的增值税，约21万，除此以外还有契税1.5%，个税1%，中介费1.5%，实际到手单价突破30000+。

  当年新房约398万的房价，外加三年贷款利息，大修基金，一半中介费，贷款解押费用等，404万现在卖是算不过来账的。

  中海还没有成交，首套二手房挂牌单价30422元/㎡，总价350万，建面115㎡户型，按照当下行情，总价300万内才有吸引力。

  二手房背刺的故事不止高新三期，新房太卷，外加供应多，学区房也压力很大，相比溢价，更重要的是流通性，仁村的书包，纯上学目的，买小不买大。

  答：高人谈不上，但确实看花了眼，目前高新的范围内，新房大致上可以分为高新三期和软件新城两个阵营。

  前者以仁村31小、11初为中心，凭借地铁，公园，学校，住宅更早的兑现，热度最高，新房仅有越秀铁建樽樾143㎡以上的大面积。

  非仁村板块，有招商天青云麓、龙湖青云阙、西派天悦、中海未来之境新房，产品不错，热度有限。

  区域内二手房也是首选，碧桂园云墅和中海学仕里的书包房，以及西太路东，中海寰宇天下、紫薇华发中央首府、新希望锦麟天玺、招商臻境的二手房，价格都可谈。

  后者软件新城范围内，软西产业园区为主，在售中海云水观园，软东住宅区为主，在售绿城海棠三章、四章熙海棠，算是热门小区，剩余热度有限，价格偏高，软东绿城一家独大。

  最后才是非高新的区域，雁塔的中海锦业元晟、德通昆仑序，沣东的保利云谷和著，产品都很卷，但确实不是高新，价格15000+起。

  答：迟早的事情，因为如果不封，实际使用中会有很多问题，比如冬冷夏热，楼上楼下隐私，以及围栏安全，灰尘大气候差等。

  但强行或偷偷封，确实可以认定为违建，业主在买房时，物业合同里也写的很明确，不得封闭。

  文件层面，在去年西咸新区规划建设品质标准（2024）中就提到，“空中花园”由业主管理使用，不计入产权面积，且严禁封闭，由建筑设计企业将用途及相关义务纳入房屋销售合同，取得业主不私自变更用途的承诺，严禁业主私自改变用途。

  规定虽是如此，但人民群众的智慧是强大的，从网络流传的实景图看，有的业主是半封闭做了雨棚顶，有的是全封闭，窗户也装了，外立面凹凸不平，形式不统一，确实不算美观，虽然美丑不是所有人在意，但封闭确实是违建。

  2025年，还有更多的四代居住小区交房，露台封闭的案例还会很多，且很难统一意见，如何在违建认定与安全实用中取得平衡，考验西安人的智慧。

  答：这三年市场的热点区域，并不包含航天，主要是南高新，北港务，除此外，才是曲江，经开，航天，徐家湾等小众区域。

  航天作为城南少有的低密度，纯改善区域，紧邻曲江，又环境优美，一直以来，地价，房价都高，且供应的新房有限，大面积为主。

  去年的保利星河天汇，此前的招商云山间、龙湖云河颂卖的都不错，但门槛比较高，和刚需家庭无关。

  在西安众多区域谁保值的讨论里，航天是很有实力的，得益于供不应求的现状，以及成熟产业，低迷环境的优势，在西安暂无可替代的存在，尤其是少陵塬头排，揽月阁附近，已经打上了豪宅标签。

  但反观小面积，刚需高层的市场却表现平淡，富力城、大华锦绣前城、龙湖曲江畔、山水岭秀、康桥悦榕园等，需求，房价，热度都很一般。

  答：从过去几年的二手房成交数据看，是这样的，摊平后，成交均价不到12000+，面积100㎡左右，说明在二手房的市场里，150万以内总价，100㎡左右面积，刚需小三室仍是主流，这是收入结构决定的。

  而在新房，前几年追求改善，清一色143㎡以上，清一色大户型，高看了西安多数人的购买能力，现在到了二手房阶段，400万总价的成交很困难。

  因此在2025年，又看到小面积重新回归的趋势，叠加大露台赠送，比如港务区秦汉大道北，高新软件新城，140㎡以下又是主流，大面积的难流通，也影响新房的销售速度。

  这个城市人很多，购买能力五花八门，有1000万买房不眨眼睛的，也有500万选不到苦恼的，更有150万，月供超过5000块买不起的，普普通通的底层大众。

  此外，还有税费新规，取消普通住宅和非普通住宅界定后，140㎡以上契税更高，也促使开发商推小面积户型。

  答：贝壳上挂牌房源272套，均价17042元/㎡，比较低的均价只有15000+，小面积价格低但有成交，大面积价格硬，但没关注。

  作为万科早期在东二环的超大社区，占地263亩，总户数6800户，分三期开发，有高层，小高，超高层，商业。

  赶在房价上涨前的2019年，早已卖完，对业主而言，吃到了房价红利，如今市场下行，跌到15000+也正常。

  和万科一样，旁边还有超大社区华远海蓝城，均价相当，万科优点是业主更好，距离地铁更近，房龄更新，对于周边自住，可以和华远二选一。

  向北浐灞一路沿线，还有次新房，旭辉国宸府、中海悦墅、保利心语花园、天朗蔚蓝东庭等，浐灞一小学区，和浐灞三小的万科一样，也是备选热门。

  答：整体市场还在往下走，所谓加速筑底，然后止跌回稳，二手房挂牌显著增加，房子更不好卖，降价是最简单的办法，新房没有直接降价，但变相折扣，增加赠送面积，本质还是降价走量。

  目前价格坚挺的新房，主要还是学区相关，算是刚需，港务区铁一中陆港附近，高新31小、11初附近，二手房，典型的高新第四学校、三初、四初附近，经开一小、一校附近，曲江铁一曲江附近。

  相比学校，地铁，公园，医院这些只能算锦上添花，和房价没有直接的关系，当然，老房子，户型老，没电梯，房龄长，物业差的降价是必然的。

  答：城市发展永远是这样，走两步，退一步，走的就是房价上行时期，开发过新区，拉大城市边界，疏散中心区人口，退的就是下行时期，回归主城，所见所得，做老旧小区改造，城中村改造，城市翻新，很明显，现在处在收缩阶段。

  本次雁塔的供地近千亩，商业和住宅半对开，说明雁塔人员稠密，商业的需求还是旺盛的，要不也养不起这么多的商业用地。

  从分布看，有四个地方，分别是西三环外的雁塔未来产业城，西部大道，西安文教园周边，丈八北路沿线。

  最热门的还是地处曲江西安文教园，此前邦泰、金茂、星河湾摘地，很热闹，其次是西部大道，开发商扎堆，配套也齐全，丈八北路属于老城区，城改为主，最后是开发最慢的工业园。

  在配套齐全，人口稠密的主城区，商业，交通，教育，生活配套所见所得的现状下，价格也不高，且都是大开发商的情况下，买外围确实没有必要，西咸想要突围，要么价格低，要么产品更好，要么密度更低，或者学校更好。

  不是竞争关系，而是互补关系，西咸需要一些时间，尤其是人口，产业的沉淀，这是几代人不断建设的过程。